Las donaciones se han disparado en España hasta niveles nunca antes vistos. En 2024, estas transmisiones avanzaron un 15% anual sobre el ejercicio previo y alcanzaron las 199.047, un récord histórico sin precedentes en la serie que actualiza el Consejo General del Notariado (CGN), y que se había movido en los años previos en torno a las 173.000 operaciones. Normalmente, estas cesiones se llevan a cabo entre familiares directos y suelen estar protagonizadas por viviendas, otros bienes inmuebles, títulos empresariales, vehículos o, simple y llanamente, por dinero. Eso último, precisamente, es lo que marcó el ritmo durante el pasado año. Y es que, para explicar el auge alrededor de la donación, los notarios señalan directamente al efectivo transferido de madres y padres a hijos con el objetivo principal de ayudarles a afrontar la entrada de una hipoteca en un contexto de subida de precios y de dificultades de acceso a la vivienda.

Las estadísticas disponibles, explica María Teresa Barea, portavoz del CGN, no desagregan las donaciones por tipo de bien ni por cuantía. Es decir, es imposible saber con certeza cuántas corresponden a inmuebles o a dinero. Sin embargo, los datos del INE revelan que en 2024 se cedieron a través de esta modalidad unas 23.000 viviendas (frente a las 19.800 del año previo), una cantidad relativamente pequeña sobre el total y proporcionalmente similar a la de los últimos ejercicios. Por eso, estos funcionarios creen que la mayor parte del aumento registrado se explica por el efectivo. “Hay de todo, desde donaciones de 10.000 euros a otras de 300.000 euros, pero lo más habitual es encontrar cifras cercanas a los 30.000 o 40.000 euros, que pueden valer para costear la entrada”, sostiene Barea.

Comprar una vivienda en España se ha vuelto misión casi imposible para las capas más jóvenes (y no tan jóvenes) de la población. Es cierto que en los últimos meses el acceso a la financiación se ha recuperado poco a poco al calor de las bajadas de los tipos de interés, pero en 2024, sobre todo a lo largo del primer semestre, el crédito bancario era limitado para muchos potenciales compradores. A ello se le sumó el espectacular aumento de los precios. No relajaron y terminaron el ejercicio en el nivel más alto desde que hay datos: 2.086 euros por metro cuadrado, según los registradores de la propiedad, una cifra que amenaza con seguir elevándose. Ese cóctel explosivo propició que muchas de las familias que contaban con algo de dinero ahorrado hicieran momentáneamente de banco y ayudaran a financiar las transacciones inmobiliarias de los hijos, sobrinos o nietos, ya que las entidades habitualmente solo prestan el 80% del valor del piso.

Elisa Chuliá, profesora de sociología en la UNED e investigadora de Funcas, recuerda que la vivienda ha sido tradicionalmente uno de los pilares sobre los que se sostiene el proyecto vital de una persona, más aún en España. Por eso, “es habitual que muchas familias, si pueden permitírselo, ayuden a los más jóvenes a iniciar el proceso”. Sucede entre padres e hijos, cónyuges, tíos y sobrinos o abuelos y nietos. A unos les permite adelantar en vida el reparto de parte de su patrimonio, mientras que los otros reciben el dinero de forma inmediata y sin costes.

En situaciones de crisis económicas, pero también en contextos en los que los tipos de interés son muy altos y limitan la financiación, “vemos que aquellos padres que tienen algo de liquidez disponible donan parte del dinero a sus hijos para la compra o la entrada de la casa, pero también para montar un negocio”, corrobora Barea. Es algo que sucede siempre, añade, pero que ha acelerado fuertemente el ritmo en 2024 debido al calentamiento residencial y al aumento de la tasa de ahorro de las familias. Si eso coincide con un momento como el actual, en el que las donaciones están cada vez más bonificadas en términos fiscales, se produce “la mezcla perfecta”.

Sin embargo, estas dinámicas pueden tener efectos negativos sobre la desigualdad. Algunos estudios recientes alertan sobre el peligro de perpetuar las diferencias sociales si el acceso a la vivienda queda determinado por la situación económica de los padres. De esta manera, tener o no una casa en propiedad depende de la posibilidad de recibir una herencia (o una donación, que en definitiva es un adelanto de la futura herencia).

En el libro Vivienda, la nueva división de clase (Lengua de Trapo), Lisa Adkins, Melinda Cooper y Martijn Konings explican que las herencias se han convertido en una decisión estratégica para situar a los hijos en la economía de activos y que las transferencias de riqueza inter vivos actúan como formas de herencia avanzada. “Los beneficiarios no solo reciben una determinada suma de dinero, sino que se abren a los efectos patrimoniales de la propiedad de activos”.

Pero la situación que atraviesa el mercado de la vivienda y otros factores económicos han provocado el caldo de cultivo perfecto para impulsar estas operaciones. Por un lado, el ahorro de los hogares subió hasta el 7,1% de su renta disponible bruta en el tercer trimestre de 2024 gracias al tirón del mercado laboral y a la paulatina moderación de la inflación, según los últimos datos disponibles en el INE. En términos desestacionalizados, es el nivel más alto desde 2021, cuando España empezaba a salir de la crisis sanitaria provocada por la covid-19. Por el otro, la mayor parte de las comunidades autónomas han ido aprobando en los últimos años un aluvión de deducciones fiscales, ampliando las cuantías exentas y extendiendo las ventajas a grados de parentesco más allá del primer grado.

Las donaciones, salvo cantidades muy elevadas (varios cientos de miles de euros, aunque la cifra depende de la comunidad autónoma), suelen estar bonificadas entre familiares directos y la cuota a pagar es simbólica. Sin embargo, cada vez más gobiernos autonómicos, principalmente los que están en manos del PP, se han animado a ampliar las rebajas contempladas en el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), tanto en cantidad como en parentesco. Y las visitas al notario se han disparado. “Es evidente y cristalino que hay una correlación directa entre las bonificaciones fiscales y las altas tasas de donaciones”, comenta Barea, que subraya las diferencias entre los números de territorios como Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana, del PP, y otros como Cataluña, ahora en manos del PSC. En los tres primeros, las donaciones oscilaron entre las 35.000 y las 41.000, mientras que en la Generalitat llegaron solo a las 18.800 operaciones.

El fiscal es un detalle a tener en cuenta. Las donaciones que necesariamente pasan por notario, prosigue Barea, son las de cualquier inmueble, principalmente las viviendas. Las de los bienes muebles, que pueden ser desde dinero hasta participaciones empresariales, no están obligadas a hacer este trámite. Sin embargo, “para poder gozar de las bonificaciones que se contemplan es necesario que se haga escritura, para así tener una correcta trazabilidad del dinero donado”, señala.